随着居民生活水平的逐步的提升，买房、换房行为日益频繁。然而，在此过程中由此引发的交易纠纷也随之而来。目前，二手房交易的风险主要来自于以下几个方面：

　　1、交易主体方面的风险。亦即，买卖双方没有从事房子交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权；买受方支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。

　　2、交易房屋方面的风险。最重要的包含：房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围；房屋权属存有争议；没有经过共有人都同意的共有房屋；房屋已出租他人，出卖人未依法通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；被依法查封或者被依法以别的形式限制房屋权属转让；交易房屋存有质量瑕疵，有的房屋更不可思议的是大量的物业及水、电等费用没有结清等。

　　总之，二手房买卖中确认房屋产权的真实性很重要。在此需要提醒的是，买方在签订二手房买卖合同前应到房地局产权产籍处查询房屋的权属情况，包括该房子是不是抵押、是否受司法限制等情况。只有在确认了房屋的权属，核实了房屋的产权类型（如房改房、集资房、拆迁安置房等，不一样的房产，它的土地取得方式及使用年数的限制是不一样的）等情况后，买卖双方再签订房二手房买卖合同。

　　包括两种情况：一是，出卖人不具备开发主体资格；二是，出卖人没有销售资格。前者主要体现为出卖人没有开发经营的权利能力和行为能力，换句话说就没有房地产开发经营的营业范围；后者主要是指虽然出卖人是房地产开发企业，但针对到特定的楼盘，它却没有销售资格。如：联合开发以土地使用权一方的名义办理相关手续，而投入资金一方，却以自己的名义销售房屋；或者开发企业在未达到法定的售房条件下，为解决资金问题，私下销售房屋等等。

　　这种情况，其实主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如：父母为逃避即将颁布的遗产税，以未成年子女的名义订立商品房买卖合同和借款合同。

　　出卖人为自身利益最大化需要，往往将房屋卖给前一个买受人后，因其他买受人支付的购房款高于前者而又将房屋出卖给另外一个买受人，最终获取巨额利益。

　　这种情况，司法解释规定出卖人是要承担一倍的赔偿相应的责任，而且合同是可以撤销的、解除的。作者觉得该条其实就是合同法52条第2款精神的司法体现。

　　出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件，为了融资往往采用两个途径：一是，将在建工程抵押给银行，然后与银行协商，由该银行办理商品房按揭，双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。这样一来，开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款，银行可以行使抵押权人的权利。到头来受损失的还是购房者；二是，由实施工程单位垫资施工到可以预售的条件，然后开发商通过收取首付购房款，以此支付工程款。如开发商不能按阴合同支付实施工程单位工程款，实施工程单位能够应用法律规定的工程价款优先受偿权，对工程实施法律规定的优先司法拍卖、执行权，最后受损失的还是购房者。

　　为此，最高法院司法解释规定，开发商如果将所销售的房屋抵押，并且隐瞒该事实，购房者能请求法院确认合同无效，并且要求开发商承担一倍的赔偿。

　　出卖人因利益驱使，将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时，往往采用变更原协议书的产权调换安置方式，生米煮成熟饭地要求被拆迁人接受货币补偿，或者异地安置。

　　最高法院司法解释规定，对这种情况，买受人能请求法院确认合同无效，并要求开发商给予一倍的经济赔偿。但对于被拆迁人的利益，包括《拆迁管理条例》在内的法律都没有规定。往往在买受人不提出撤销、解除合同的情况下，人民法院判决开发商在异地或同类地区给被拆迁人安置。结果使开发商的违约行为合法化。

　　通过以上案例的讲解，我们大家可以知道：通过法律途径解决房产纠纷，还是需要比较专业的房产纠纷知识的，同时还需要足够的纠纷解决经验，如果当事人不能妥善解决这些事情，在必要时，可以聘请律师协助，以防损失。

　　有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是不是真的存在租赁时，买房人非常有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视，引发纠纷。如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：(同微信)，专业房产律师为您提供服务！

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　　杭州知名房产律师，执业以来，成功办理过众多房产纠纷案件，有着非常丰富的办案经验。地址：杭州市江干区新业路228号来福士广场T2写字楼11-12F（地铁4号线江锦路站C出口即达：北京盈科（杭州）律师事务所）

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